logo_ODM_advocaten-def
logo_ODM_advocaten-def

Stijgende energieprijzen: wat met de kosten in de huurovereenkomst - mag een verhuurder in Vlaanderen het forfait voor kosten verhogen als de energieprijzen fel stijgen?

27/02/2023

Naast de eigenlijke huurprijs zijn er ook de kosten van nutsvoorzieningen, onderhoud van de gezamenlijke ruimtes enz.

Zoals we allemaal weten zijn de energiekosten de laatste tijd heel fel gestegen.

Kan een verhuurder in Vlaanderen het forfait voor deze kosten optrekken?

Er moet daarbij een onderscheid worden gemaakt tussen woninghuur en handelshuur, twee types huurovereenkomsten die veel voorkomen. Hierna wordt ook kort het geval van studentenhuur besproken.

 

1. In geval van woninghuur

Het Vlaams huurdecreet schrijft voor dat de huurder de kosten en lasten betaalt die te maken hebben met gebruik van de gehuurde woning.

Bij woninghuur kan worden voorzien dat de huurder zelf instaat voor het afsluiten van zijn abonnement voor nutsvoorzieningen. De verhuurder kan ook de werkelijke kosten doorrekenen. In veel gevallen wordt in de huurovereenkomst met de huurder evenwel overeengekomen om een forfaitair bedrag  aan te rekenen bij wijze van deelname in de kosten van verwarming, elektriciteit, water, enz...

Wat als dit forfaitair bedrag dan niet meer genoeg is om de werkelijke kosten te dekken: kan dit forfait dan worden aangepast?

In het huurcontract kan je een bepaling opnemen dat het kostenforfait wordt gekoppeld aan de schommelingen van de index. Je kan ook overeenkomen dat het forfait na verloop van een aantal jaren stijgt (zo bv. met 2 % per jaar). 

Als er niets overeen gekomen is, kan het forfait niet zomaar eenzijdig door de verhuurder  worden aangepast, tenzij de huurder er mee akkoord gaat. In dat geval kan er een addendum aan de huurovereenkomst toegevoegd worden met de nieuwe afspraken.

De verhuurder kan cfr. artikel 36 § 3 Vlaams Woninghuurdecreet ook altijd naar de vrederechter stappen om daar de omzetting te vragen van de forfaitaire kosten of lasten naar een systeem van afrekening op basis van werkelijke kosten en lasten, of je kan aan de vrederechter vragen om de forfaitaire kosten en lasten te herzien. Ook de huurder kan trouwens die vraag stellen aan de vrederechter. Volgens het Vlaams huurdecreet kan iedere partij te allen tijde aan de rechter vragen om een herziening van de kosten en lasten, ook al zijn deze forfaitair bepaald, of ook om de omzetting ervan vragen in werkelijke kosten en lasten. De rechter doet uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven. Hij beslist tot de omzetting indien zij mogelijk is. Dit is niet mogelijk wanneer er expliciet een vaste kostprijs werd overeengekomen. In dat geval zal het forfaitair bedrag over de hele duur van de overeenkomst hetzelfde blijven ongeacht de werkelijke verbruikskosten.

 

 

2. Ingeval van handelshuur

De handelshuurwet voorziet niets omtrent het doorrekenen van lasten en kosten. De verhuurder en huurder moeten daar afspraken over maken in de handelshuurovereenkomst. Partijen kunnen vrijelijk contracteren over de kosten en lasten die de huurder moet dragen.

Net als bij woninghuur kan de huurder ingeval van een handelshuurovereenkomst zelf instaan voor het afsluiten van zijn eigen abonnement, de verhuurder kan ook de werkelijke kosten doorrekenen, ofwel is er een forfaitair bedrag bepaald in de huurovereenkomst.

Net zoals bij woninghuur kan er in de handelshuurovereenkomst worden voorzien dat de forfaitaire som kan stijgen, bijvoorbeeld door het forfait te koppelen aan de schommelingen van de index,  of overeenkomen dat het forfait na verloop van een aantal jaren stijgt met x % per jaar.

Wat als dat niet is voorzien in het contract? In tegenstelling tot bij woninghuur voorziet de Handelshuurwetgeving niet in een mogelijkheid om het forfaitaire tarief te wijzigen. Wanneer de partij zijn vergeten een indexatiebeding of een gelijkaardig beding in de huurovereenkomst op te nemen kan dat enkel hetzij in der minne hetzij bij de handelshuurhernieuwing worden goedgemaakt.

 

3. Ingeval van studentenhuur

Artikel 60 van het Vlaamse Woninghuurdecreet legt op dat de verhuurder en huurder een huurprijs overeenkomen die een vergoeding omvat voor zowel het gebruik van het verhuurde goed door de huurders als alle kosten en lasten, uitgezonderd het individuele verbruik van energie, water en telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven.

Dit belet niet dat partijen een vast bedrag of forfait voor de kosten kunnen overeenkomen. Voor de studentenhuur is er evenwel (wat bij woninghuur wel bestaat) geen bepaling op grond waarvan de huurder de omzetting van het forfait in de aanrekening van werkelijke kosten kan vragen.

 

U kan altijd met ons contact opnemen als er hierover discussie zou bestaan of als u hierover vragen heeft.